¿A quién se protege en la ley de Colonias de Casa Móviles?
Esta sección se aplica a la situación de Usted si es dueño de su propio casa móvil y alquila un solar en una colonia de casas móviles. También, vea estas secciones de la guía en línea que se aplica a su caso o situación.:
Consejos a Seguir antes de Alquilar una Vivienda o Apartamento
Tipos de Acuerdos de Alquiler
Cobros por Pagos Tardados de Alquiler
Asistencia General
Discriminación
Si Usted alquila una casa móvil, Usted tiene los mismos derechos como alguien que alquila un apartamento o casa. Lea las secciones anteriores de esta guía, que se aplican a Usted. Para leer más sobre su depósito de alquiler, vea abajo.
Si Usted es dueño de su casa móvil y alquila el terreno que su casa ocupa pero ese terreno no es parte de una colonia de casas móviles, Usted debe hablar con un abogado si tiene un problema. (Solamente algunas partes de esta guía se aplican a Usted).
¿Qué es una colonia de casas móviles?
Una colonia de casas móviles es un terreno que tiene, o ha sido diseñado para tener, dos o más Casas Móviles.
¿Cuánto me pueden cobrar por el depósito de alquiler y cómo puedo recuperarlo?
La sección Depósito de Alquiler se aplica a su caso o situación, con estas excepciones:
- El dueño de la colonia puede cobrarle hasta 3 veces la cantidad de alquiler mensual por un depósito de alquiler.
- Para el período de antes del 12 de septiembre, 2009, el dueño de la colonia deberá pager una tasa de interés del 4 % sobre el monto de su depósito de alquiler. Para los períodos posteriores, el dueño de la colonia tiene que pagarle la tasa de interés del mercado. El dueño de la colonia tiene que depositar su dinero en una cuenta protegida y por aparte (la cual puede unirse con otras cuentas de depósitos de alquiler). Usted tiene que recibir todos los intereses sobre su depósito. Como otra alternativa, los intereses ganados después del 12 de septiembre, 2009, se basarán en la tasa de interés para los certificados de depósito (CD por sus siglas en inglés) del mercado secundario de la Reserva Federal, para cada año que el dueño tiene su depósito.
Lea la sección Depósito de Alquiler para enterarse de cómo recuperar el depósito de alquiler si el dueño de la colonia se niega a devolvérselo.
¿Qué tipos de cobros me pueden exigir?
El dueño de la colonia puede cobrar cuotas. Las cuotas pueden incluir alquiler, servicios de electricidad, agua, etc., cobros por servicios incidentales, depósito de alquiler y una cuota de entrada en la colonia. Antes de mudarse a una colonia, el dueño de la colonia tiene que explicarle todas las cuotas por escrito. Antes de aumentar cualquier cuota, el dueño del vecindario debe entregar a todos los inquilinos una notificación escrita por lo menos 30 días antes de subir las cuotas.
Si Usted se muda en una casa móvil que está ya en la colonia, el dueño de la colonia no puede cobrarle más de 2 veces del alquiler mensual por una cuota de entrada. El dueño no puede llamar esta cuota de entrada de otro nombre para evitar este límite.
El dueño de la colonia no puede obligarle a Usted a que le compre a él aceite o gas embotellado. El no puede seleccionar el vendedor; ese es su decisión.
El dueño de la colonia no puede obligarle a Usted a que le compre ningún tipo de equipo para rodear la base de su casa móvil ni para fijar casas móviles ni de cualquier otra índole.
¿Qué tipo de reglas puede tener el dueño de la colonia?
Las reglas deben estar razonablemente relacionadas a preservar el orden y la paz en la colonia de casas móviles. Todas las reglas de la colonia deben ser justas y razonables. Se supone que una regla no es justa si no se aplica a todos los inquilinos de la colonia. (Sin embargo, el dueño de la colonia tiene la posibilidad de probar que una regla no-uniforme es justa, si él tiene una razón convincente que justifique la regla.) El dueño de la colonia tiene que entregarle a todos los inquilinos una notificación de por lo menos 30 días de anticipación antes de que cualquier cambio de reglas tome efecto.
Estas reglas no son legales y el dueño de la colonia no puede ponerlas en efecto:
- Una regla que diga que el dueño de la colonia no es responsable de su propia negligencia
- Una regla que diga que Usted tiene que pagarle al dueño de la colonia por los gastos legales de él (en un desalojo, por ejemplo)
- Una regla que diga que Usted tiene que entregarle al dueño del vecindario un derecho de retención de la propiedad de Usted si Usted le debe dinero a él
- Una regla que cede los derechos de Usted a cuestionar la justicia de cualquier regla de la colonia o cualquier parte del contrato de alquiler o en acuerdo de alquiler
¿Cómo puedo enterarme de las reglas de la colonia?
Antes de firmar cualquier acuerdo de alquiler, el dueño del vecindario tiene que entregarle a Usted:
- una copia de las reglas de la colonia de casas móviles
y - una copia de las leyes de colonias de casas móviles del Estado de Maine
¿Tiene el dueño de la colonia que tener una razón para desalojarme?
Sí. Él debe tener una razón y tiene que probarla en la corte. La razón debe de estar en esta lista: (Estas reglas se aplican al caso o situación de Usted, a todos los miembros de su familia, y a sus invitados.)
1) Usted no pagó el alquiler, cargos por los servicios básicos de electricidad, etc. o cargos por servicios razonables. Usted no será desalojado si paga la cantidad que Usted debe más una cuota antes de que finalice el período de tiempo de la notificación. La notificación tiene que darle a Usted por lo menos 30 días. La cuota es de un 5% de lo que Usted debe, hasta un máximo de $5.00 (Una ley del 2005 permite a los dueños cobrar intereses por pagos atrasados. No está claro cómo esta nueva regla acerca de cobros por intereses afecta la vieja regla del cobro de $5. Llame a Pine Tree Legal si Usted necesita consejos sobre este tema.)
2) Usted violó una ley de colonias de casas móviles. Antes de entregarle a Usted una notificación de desalojo, el dueño de la colonia tiene que decirle a Usted por escrito qué ley Usted ha violado y darle una oportunidad razonable para cumplir con la ley en cuestión.
3) Usted violó una regla razonable de la colonia. (Vea la sección Reglas de la Colonia) Antes de entregarle a Usted una notificación de desalojo, el dueño de la colonia debe decirle a Usted por escrito qué regla Usted ha violado y darle un tiempo razonable para cumplir con la regla en cuestión.
4) Usted violó el Párrafo 1, 2 o 3 más arriba tres veces dentro de un período de 12 meses. Después de 3 oportunidades dentro de un período de un año, Usted puede ser desalojado inclusive si Usted ha corregido las tres violaciones.
5) Usted dañó la propiedad de alguna manera. "Daño" no incluye "deterioro por uso normal". Deterioro por uso normal es el desgaste que le sucede a la propiedad a través del tiempo por uso normal de la misma.
6) Usted perturbó repetidamente la paz y la tranquilidad o la seguridad de los otros inquilinos.
7) Usted violó una cláusula del contrato de alquiler por lo cual el contrato dice que Usted puede ser desalojado. ¡Lea el contrato de alquiler antes de firmarlo!
8) Se cierre la colonia o la cambian para otros usos. Antes de desalojarlo a Usted por "cambio de uso," el dueño de la colonia tiene que de haberle dicho a Usted acerca de esto cuando Usted se mudó a la colonia o tiene que haberle entregado una notificación escrita con un año de anticipación.
9) Si el dueño de la colonia quiere desalojarlo a Usted porque él planea renovar la colonia, él tiene que darle a Usted una notificación escrita con 6 o 12 meses de anticipación. Es posible también que él tenga que pagarle a Usted por los gastos de mudanza.
Excepciones:
- Si hay un problema serio que es peligroso para los inquilinos, el dueño de la colonia puede desalojarlo a Usted "temporalmente" con una notificación más corta, si él paga los gastos.
- Si no es una emergencia, él puede entregarle una notificación escrita con 30 de anticipación para "temporalmente" desalojarlo a Usted, si él paga los gastos.
- Si el gobierno ordena al dueño de la colonia a hacer una renovación mayor que requiere de desalojos, el dueño de la colonia puede entregarle una notificación de menos tiempo.
Nota: Si Usted está siendo desalojado por la razón #9 arriba, hable con un abogado o con Pine Tree Legal.
¿Qué tipo de notificación me dan?
Antes de llevarlo a Usted a la corte para obtener una orden de desalojo, el dueño de la colonia debe entregarle a Usted una notificación para que deje el lugar. La notificación tiene que:
- ser escrita
- dar las razones del desalojo
- darle a Usted 45 días antes de que su inquilinato termine
Nota: el período de la notificación es diferente en algunos casos, como el de no-pago de alquiler (30 días). Para enterarse de estas excepciones, lea la lista del 1-9 arriba.
El dueño de la colonia, o su representante, debe entregarle a Usted esta notificación en persona.
Excepción: Él puede enviarla por correo y dejar una copia en la vivienda de Usted si él ha tratado por 3 días de entregársela a Usted en persona y no ha podido encontrarlo. El debe tener un testigo.
Si alguien tiene un derecho de retención de su casa móvil (tal como un vendedor a quien usted todavía le está pagando), el dueño del vecindario puede también notificar a quien tiene ese derecho de retención del desalojo. Si el contrato de usted con la persona que tiene el derecho de retención de su propiedad lo permite, esa persona puede adueñarse de nuevo de la casa de usted para proteger las intereses legales que esa persona tiene en la propiedad. Consiga asesoría legal.
¿Qué pasa al final del período de notificación?
Si Usted no se ha mudado y el dueño de la colonia todavía quiere desalojarlo, él debe presentar una queja en la Corte del Distrito pidiendo a la Corte que permita el desalojo. Esto se llama una acción de "Acceso por la Fuerza y Toma de Posesión" (Forcible Entry and Detainer). Un suplente del sheriff le entregará a Usted una copia de la queja y una citación de la Corte. La citación le dirá la fecha y la hora de la audiencia en la Corte.
En la audiencia, el juez oirá a ambas partes. Si el juez determina que el dueño de la colonia no siguió todas las reglas de notificación o no probó una de las razones de desalojo enumeradas más arriba, el juez declara sin lugar el caso y Usted no será desalojado. Pero si el dueño de la colonia obtiene la orden de desalojo de la Corte, él puede entonces pedir al Departamento del sheriff que lo desaloje a Usted y a su familia y que saque su casa móvil de la colonia.
Hable con un abogado inmediatamente si Usted recibe una notificación para que abandone la colonia o una queja de la corte y una citación .
¿Y qué pasaría si el dueño de la colonia está tratando de desalojarme porque yo me quejé, porque yo pertenezco a una asociación de inquilinos o por otra razón injusta?
La Corte no debe de desalojarlo a Usted si Usted prueba que la razón principal que tiene el dueño de la colonia para desalojarlo es que:
1) Usted ayudó a fundar una asociación de inquilinos o Usted pertenece a una asociación de inquilinos; o
2) Usted se ha quejado contra las violaciones del dueño de la colonia a las leyes que rigen las colonias de casas móviles.
Si Usted piensa que el dueño de la colonia está tratando de desalojarlo porque Usted se quejó contra las condiciones peligrosas en la colonia, lea la sección arriba sobre Defensa de Venganza. Esta defensa al desalojo puede aplicarse a su caso o situación. Si Usted cree que el dueño de la colonia está ilegalmente discriminando en contra de Usted por:
- la raza
- el color
- el sexo
- orientación sexual
- impedimento físico o mental
- religión
- origen nacional o linaje
- estar recibiendo asistencia pública social (welfare)
- ser un padre soltero o una madre soltera, estar embarazado o tener niños
Lea la sección sobre Discriminación.
¿Qué pasaría si yo me niego a pagarle el alquiler por las mala condiciones de vida en la colonia?
Si el dueño de la colonia está tratando de desalojarlo porque Usted debe alquiler y hay condiciones de vida peligrosas en la colonia, Usted puede tener una buena defensa contra el desalojo. Lea la sección Defensa de Malas Condiciones de la Vivienda. Estas reglas también se aplican a los inquilinos de las colonias de casas móviles. En el caso de Usted, el problema podría ser alambrado peligroso en el exterior de las casas o un sistema séptico no higiénico, en vez de insuficiencia de calefacción.
Regla adicional para colonias de casas móviles: Usted tiene que haberle entregado al dueño de la colonia o a su representante una notificación del problema cuando el alquiler se pagó.
¿Qué pasa si la corte ordena un desalojo y no puede mover mi casa móvil inmediatamente?
El dueño de la colonia le tiene que enviar a Usted "un aviso con 14 días de antelación", a través del correo de tarifa normal, con evidencia del envío. Este aviso informará a Usted que el dueño de la colonia planea deshacerse de su casa móvil. Usted tiene 14 días para reclamar la casa móvil antes de que esto suceda. El dueño tiene que enviarle este aviso a su "última dirección conocida". Para entonces recibir el aviso, Usted tiene que informarle al dueño dónde está recibiendo su correo. Sino, puede que el plazo de 14 días se vence sin que Usted lo sepa.
Si Usted reclama la casa móvil dentro de los 14 días, entonces el dueño de la colonia tiene que darle otros 21 días para moverla. Si el mal tiempo o las calles impiden que Usted mueva su casa móvil, entonces el dueño tiene que darle más tiempo para moverla. Pero le puede cobrar a Usted cualesquier gastos actuales que él incurra como resultado del retraso.
Si Usted no reclama su casa móvil dentro de los 14 días - o si no lo mueve dentro de los 21 días (u otro período de tiempo sobre el cual han llegado a un acuerdo) - entonces el dueño de la colonia puede tratar a la casa móvil como si fuera "propiedad abandonada".
El dueño de la colonia puede:
- Apoderarse de su casa móvil hasta que Usted haya pagado todo el alquiler atrasado, los daños, los gastos legales, los gastos de almacenaje; O
- Vender la casa móvil según su "valor razonable". El puede entonces deducir del dinero de la venta sus costos: el alquiler atrasado, los daños, los gastos legales, los gastos de almacenaje; los gastos de mercadotecnia, y los impuestos. (También puede deshacerse de cualquier propiedad que "no tiene valor razonable".)
Si hay dinero de sobra después de la venta y la deducción de los gastos, el dueño de la colonia tiene que enviarlo a su última dirección conocida. Si el envío es devuelto por la oficina del correo, entonces el dueño tiene que enviar ese dinero al Tesorero del Estado. El dueño no se puede quedar con el dinero que sobra.
Malas Condiciones en las Colonias de Casas Móviles
¿Cuáles áreas tiene que cuidar el dueño de la colonia?
El dueño de la colonia debe prometer que el espacio que él alquile y las facilidades de ese espacio sean "habitables." Esto significa que son seguras y sanas. Por ejemplo, si el sistema séptico se traba o la calle de la colonia es intransitable, el dueño de la colonia debe arreglar los problemas de esta índole. Por otro lado, Usted debe arreglar los problemas en el interior de su casa, a menos que esos problemas fueran causados por el dueño de la colonia.
¿Qué pasa si las facilidades de la colonia son peligrosas para la vida o la salud?
Usted puede iniciar una acción en la corte en contra del dueño de la colonia. Antes de ir a la Corte Usted debe de tomar los siguientes pasos:
- Hablar con el dueño o el gerente de la colonia sobre el problema
- Hablar con otros inquilinos sobre el problema y reunirse como grupo con el dueño o gerente
- Ponerse en contacto con el oficial de la aplicación de código local, el inspector de cañerías o el jefe de los bomberos y pedirle que haga una inspección
- Ponerse en contacto con el Maine Manufacture Housing Board
35 State House Station
Augusta, ME 04333
teléfono: 624-8612 TTY: 1-888-577-6690
Si Usted todavía no puede resolver el problema, hable con un abogado o Pine Tree Legal antes de ir a la corte. También, lea la sección sobre demandando su dueño en la corte. Los procedimientos y soluciones son muy parecidos.
¿Qué pasa si me veo obligado a dejar mi casa móvil durante los arreglos?
Si Usted debe dejar su casa por un corto tiempo para que los problemas sean arreglados, el dueño de la colonia no puede cobrarle alquiler hasta que Usted regrese a su casa. Si el dueño le ofrece un lugar razonable para quedarse, entonces la corte no podrá ordenar al dueño de la colonia pagar por los gastos de Usted en su estadía en otro lugar.
¿Puede el dueño de la colonia interferir si yo quiero vender mi Casa Móvil?
No.
- El dueño del vecindario no puede cobrarle una cuota por la venta de su casa, a menos que Usted le pidió a él que le vendiera la casa y firmó un contrato en el cual se acordó pagarle por ese servicio.
- El dueño de la colonia no puede obligarlo a Usted a contratarlo a él como agente de ventas.
- El dueño de la colonia no puede restringir ninguna promoción que Usted haga para vender la casa, con tal que sea razonable.
Usted debe decirle al dueño de la colonia antes de colocar un anuncio "de Venta" en la colonia.
Si la casa móvil se construyó antes de junio 15 del 1976, el dueño de la colonia puede requerir que Usted muestre que la casa reúne los requisitos del estado.
Si el comprador planea quedarse en la colonia, él debe asegurarse de que el dueño lo aceptará como inquilino. Él puede retirarse del acuerdo de venta dentro de los primeros 30 días si el dueño de la colonia no está de acuerdo en alquilarle el terreno a él. El también puede retirarse del negocio si el dueño de la colonia quiere que se saque la casa de la colonia porque la casa no cumple con los requisitos del estado o de la colonia. El dueño de la colonia no puede ordenar que la casa sea sacada de la colonia por los requisitos de la colonia a menos que estos requisitos sean claramente establecidos en las reglas de la colonia y que sean razonables.
Venta de la Colonia de Casas Móviles
¿Tiene el dueño de la colonia que hacerme saber si él está vendiendo la colonia?
Sí, en la mayoría de los casos.
Regla General: El dueño de la colonia tiene que entregarle a Usted y a todos los inquilinos una notificación escrita expresando sus intenciones de vender con 45 días de anticipación. Durante los 45 días, él no puede hacer contrato para vender la colonia.
Excepción: El dueño de la colonia no tiene que entregar la notificación 45 días antes si la escritura del comprador dice que él no puede cambiar el uso de la colonia por dos años después de que él lo compre. Esta restricción de la escritura debe también decir que los inquilinos tienen el derecho de ejercerla.
¿Qué pasa si el nuevo dueño trata de cerrar la colonia de todas formas?
Usted puede presentar una demanda en contra del nuevo dueño ante la Corte Superior y pedirle al juez que ordene al comprador que continúe alquilando los terrenos de la colonia por lo menos dos años. Usted puede reclamar el dinero que cubra cualquier daño que Usted haya sufrido. Usted puede presentar la demanda solo o con un grupo de inquilinos o como parte de una asociación de inquilinos. Si Usted tiene un abogado, el juez puede ordenar al dueño de la colonia a pagar los honorarios del abogado si Usted gana el caso.
Más información (en inglés):
Maine Statutes: Regulation of Mobile Home Parks; Landlord and Tenant 10 MRSA Sections 9092-9101
Consumer Rights When You Live in a Mobile Home Park Maine Attorney General's Consumer Law Guide
septiembre 2011