Derechos del Inquilino: Desalojos

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in English

¿Puede el dueño cortar mis servicios, cambiar las llaves a la puerta o desalojarme de otra forma sin primero ir a la corte?

No. Es iligal que el dueño le desaloje a la fuerza. Su dueño tiene que primero obtener una orden de la corte antes de desalojarlo. Si el dueño intenta evitar esto al cambiar las llaves, quitarle su propiedad, o cortarle cualquier servicio (como luz o agua), él ha violado la ley. Si Usted lo lleva a la corte y pídale ayuda a la corte inmediatamente, la corte puede parar el desalojo y ordenarlo pagar sus pérdidas o $250.00, lo que sea la mayor cantidad, además de sus gastos en la corte. Si Usted tiene un abogado y Usted gana el caso, la corte también puede ordenar el dueño a que pague los honorarios del abogado.

Nota: La compañia que le provee con electricidad tiene que determinar si los inquilinos están viviendo en la vivienda antes de cortarles los servicios a petición del dueño. Si Usted está de acuerdo en poner los servicios en su propio nombre, la compañia no se lo puede cortar.

Tiene que tener una rázon para desalojarme el dueño?

Esto depende de si Usted es un inquilino a voluntad o tiene un contrato de alquiler (lease) escrito.

Si Usted tiene un contrato de alquiler escrito, el dueño probablemente tiene que tener una razón para desalojarlo. Esto también aplica como regla si Usted vive en una viviendo susidiada o si Usted es dueño de una casa en una colonia de casas móviles.

Si Usted es un inquilino a voluntad (sin un contrato de alquiler), el dueño puede desalojarlo sin dar ninguna razón. Sin embargo, el dueño tiene que entregarle una notificación escrita con 7 o 30 días de anticipación. Hay algunas excepciones a esta regla que serán explicadas más abajo.

¿Tiene el dueño que avisarme antes de hacer el desalojo?

Sí. El tipo de notificación que él tiene que entregarle depende del tipo de inquilinato que Usted tenga.

Si Usted tiene un Contrato de alquiler (lease) escrito:

• El dueño puede desalojarle por una "violación material" del contrato. Esto significa que Usted ha violado una de las obligaciones mayores del contrato, como por ejemplo el pago del alquiler, no molestar a los otros inquilinos en el edificio, no causar daño mayor, o cualquier otra cláusula "material" del contrato. Entienda lo que dice su contrato para que sepa exactamente a que Usted se ha obligado. (Note: Usted tiene un derecho semejante si el dueño haya "violado materialmente" su contrato. Lea más aquí.)
   
• Si Usted ha "violado materialmente" el contrato, el dueño le puede dar un aviso de desalojo con 7 días de antelación. El aviso tiene que avisarle sobre su derecho de refutar el desalojo en la corte. Lea más sobre las reglas del aviso con 7 días de antelación más adelante.
   
• Período de terminación del contrato. Si el contrato de alquiler (lease) no dice que automáticamente se renueva cuando el periodo del contrato finalice, el dueño puede ir a la corte sin darle a Usted ninguna notificación. Pero, él sólo puede hacer esto durante los siete días que siguen al periodo del contrato. Por ejemplo, Usted tiene un contrato de alquiler por un año que finaliza el 28 de febrero 2007. El dueño puede presentar una queja en la corte entre el primero y el siete de marzo que pide una orden de desalojo sin darle primero a Usted una notificación. (Si el alquiler es subsidiado, el contrato de alquiler (lease) probablemente se renueva automáticamente, así que este párrafo no se aplica a Usted.)

Si Usted es un inquilino a voluntad (sin Contrato de alquiler):

El dueño debe entregarle una notificación escrita con 30 o 7 días de anticipación, o puede combinar las dos notificaciones de una sola vez. Cualquier notificación tiene que avisarle de su derecho a contestar el desalojo en la corte. Esto se llama se llama "Notificación para desocupar el lugar" (Notice to Quit).

Notificación Escrita con 30 Días de Anticipación

El dueño puede desalojarlo a Usted con una notificación de 30 días por cualquiera o ninguna razón.

Excepciones: Usted posiblemente pueda parar el proceso de desalojo si el dueño lo está desalojando por "venganza" o "discriminación ilegal." Lea la sección Defensa de la venganza o Defensa de discriminación.

La notificación no puede terminar el inquilinato antes de la fecha del último pago del alquiler. Por ejemplo, si Usted ha pagado el alquiler hasta el final de junio, el periodo de notificación de desalojo no puede finalizar antes del 30 de junio. También, la notificación tiene que darle 30 días completas. (Ejemplo: una notificación de desalojo para el 30 de junio tiene que ser entregada a Usted el 31 de mayo a más tardar.) Si esta notificación no sigue las reglas, Usted puede parar o suspender el desalojo. Consiga asesoramiento legal.

Notificación Escrita con 7 Días de Anticipación

Para desalojarlo a Usted con una notificación escrita con 7 días de anticipación, el dueño debe tener una razón y comunicar esa razón por escrito. La razón tiene que ser una de las siguientes:

• Usted ha dañado el apartamento seriamente y no ha arreglado los daños.
• Usted ha sido un "fastidio" para otros inquilinos o vecinos. (Por ejemplo: Usted inicia pleitos con los vecinos, no les permite dormir o destruye la propiedad de ellos.)
• Usted ha hecho del apartamento un lugar dónde no se puede vivir o lo ha hecho inhabitable.
• Usted ha cambiado la llave de la puerta y usted se ha negado darle al dueño una copia de la llave (Lea más sobre esta regla.) Usted tiene el alquiler vencido hace 7 días o más.

Si la razón es que Usted no ha pagado el alquiler, la notificación tiene que incluir estas dos frases:

"Si Usted paga la cantidad del alquiler adeudado entre la fecha de esta notificación y antes de su vencimiento, entonces esta notificación como se aplica al alquiler atrasado es nula."

"Después de que esta notificación se venza, si Usted paga todo alquiler vencido, todo alquiler que Usted debe en el momento del pago, y cualquier gasto por presentación y gastos por servicios de trámites pagados por el dueño antes de la orden del expediente de posesión al final del proceso de desalojo, entonces sus derechos de inquilino vuelven a estar en efecto."

Esto quiere decir que Usted puede parar el proceso de desalojo al pagar el alquiler que debe. Después de 7 días, si Usted no paga lo que debe hasta la fecha del próximo alquiler, Usted tiene que pagar ambos alquileres para poder parar el proceso de desalojo. Usted puede todavía parar el proceso de desalojo si paga todo el alquiler que se debe aún después de que el dueñp lo lleve a Usted a la corte para conseguir una orden de desalojo. Pero para parar el proceso de desalojo entonces, Usted tiene que pagar todo el alquiler que debe y los gastos de corte que el dueño ha incurrido. Estos gastos son los siguientes:

• gastos de entrega de los papeles de la corte.
• gastos de presentación en la corte

La última oportunidad que Usted tiene de parar el desalojo es justamente antes de que la Corte ordene el "expediente de posesión." El dueño puede conseguir este "expediente" 7 días después de conseguir la orden de la Corte.

¿Tiene que darme la "Notificación para desocupar el lugar" el dueño o su representante en persona?

Sí. Si Usted es un inquilino a voluntad, la notificación de 7 días o de 30 días debe ser entregada a Usted personalmente. La notificación no tiene que ser entregada por un policía o el sheriff.

Excepción: el dueño o su representante debe hacer 3 intentos de buena fe para entregarle personalmente a Usted la notificación. Si él todavía no puede encontrarlo a Usted después de 3 intentos, él puede enviársela por correo y dejar una copia en la vivienda de Usted.

¿Qué pasa si alquilo una vivienda o apartamento de mi jefe en el trabajo?

Si el dueño es también su jefe en el trabajo, él tiene la posibilidad de ir a la corte para desalojarlo sin entregarle primero una notificación escrita para que deje el apartamento. Obtenga asistencia legal. El dueño todavía tiene que ir a la Corte para desalojarlo.

¿Qué pasa si no me mudo del lugar después de que me hayan entregado una notificación de desalojo?

¡El dueño tiene que ir a la Corte para desalojarlo! Si Usted no se ha mudado del lugar al final del período de la notificación, entonces el dueño puede hacer que le entreguen a Usted una notificación de la Corte. El caso de la corte se llama "Acceso por la Fuerza y Toma de Posesión" (Forcible Entry and Detainer). (Esto no significa que el dueño puede entrar en la vivienda por la fuerza o detenerlo a Usted). Los documentos de la corte dicen que él está tratando de desalojarlo a Usted y piden a que la Corte haga una audiencia para decidir si Usted puede ser desalojado. Si Usted quiere pelear el desalojo, Usted tiene el derecho de ser oído en la corte. Ningún dueño puede legalmente desalojarlo sin una orden de la corte.

Este es el escenario de lo que podría pasar:

• Un suplente del sheriff (policía) le entrega los papeles de la Corte: una citación y una queja. El dueño puede hacer que le entreguen a Usted esos documentos en cualquier momento después de que finalice el período de la notificación. La citación le dice la fecha, la hora, y el lugar de la audiencia en la corte. Usted le tiene que recibir los papeles por lo menos 7 días antes de la audiencia en la Corte.
• Busque asistencia legal inmediatamente.
• Si Usted termina asistiendo a la audiencia sin un abogado, pida una audiencia grabada. Envíe una carta a la Corte con anticipación. Su solicitud debe hacerse por lo menos 24 horas antes de la audiencia. Entonces pida de nuevo una audiencia grabada cuando llegue a la Corte.
• Esté a tiempo en la audiencia.
• El juez le puede ordenar a que vayan a "mediación" antes de ir a la audiencia. (lea mas sobre esto, y otros procedimentos de la corte en nuestro folleto sobre Desalojos). Si Usted no llega a un acuerdo durante la mediación, entonces tendrán que proceder a la audiencia formal.
• En la audiencia de la corte el dueño dirá al juez el tipo de notificación que le dio a Usted y porqué quiere desalojarlo a Usted. Entonces Usted tendrá la oportunidad de explicar porqué Usted no debe ser desalojado. Aquí le ofrecemos algunas defensas comunes:

Defensa de Falta de Debida Notificación

El dueño tiene que seguir todas las reglas de notificación. (La mayoría de las reglas de notificación se explica arriba). Si Usted piensa que la notificación para desocupar el lugar no cumple con todas las reglas, explíquele eso al juez. Si el juez determina que el dueño no cumplió con todas las reglas de notificación, entonces el dueño pierde la audiencia y tiene que comenzar de nuevo el proceso de desalojo.

Defensa de Malas Condiciones de la Vivienda

Si el dueño está tratando de desalojarlo porque Usted se ha atrasado en el pago del alquiler, Usted puede tener la posibilidad de parar el proceso de desalojo si Usted no pagó por los serios problemas en su apartamento los cuales el dueño negó arreglar. Esto se llama "defensa de garantía de habitabilidad" porque el dueño ha roto su promesa de alquilar una vivienda o apartamento apto para ser habitado sin riesgos ni peligro a las personas. (Vea la sección Malas condiciones de la vivienda.)

Si el juez determina que el dueño no ha arreglado los problemas serios de los cuales Usted le habló, entonces Usted puede pedirle a la Corte:

• que le permita terminar el contrato de alquiler,

  O,

• que se le permita quedarse en la vivienda y pagar un alquiler reducido hasta que el dueño arregle su vivienda hasta dejarlo seguro. Si Usted se queda en la vivienda, el juez decidirá también qué cantidad de dinero del alquiler atrasado Usted debe pagar, a la tasa más baja.

Defensa de la Venganza

Hay leyes que lo protegen a Usted si el dueño trata de desalojarlo porque Usted insiste en defender sus derechos. Por ejemplo, si Usted puede demostrar ante la corte que el dueño está tratando de desalojarlo porque usted:

• se quejó a la municipalidad de violaciones del código municipal,
• le pidió al dueño por escrito que hiciera reparaciones necesarias,
• presentó una queja por discriminación (Fair Housing) al gobierno, o
• inició o se unió a una asociación de inquilinos,

el juez no debe dejar que el dueño le desaloje.

Advertencia: Si el dueño le convence al juez que él está tratando de desalojarlo a usted por alguna otra razón válida (como causando molestias a los demás), entonces siempre le pueden desalojar a usted. Adicionalmente, una nueva ley, en efecto al partir de septiembre del 2011, no permite la defensa cuando el desalojo se base en una falta de pagar el alquiler o en daños sustanciales a la vivienda, sino que Usted haya intentado usar (la cláusula de) "reparaciones y deducciones" debido a las malas condiciones de la vivienda.

Usted también tiene el derecho de no pagar un aumento ilegal de alquiler y de no pagar los servicios comunes. (Vea la sección El Alquiler y Cargos Calefacción y Servicios en las Áreas Comunes.) Si el dueño lo está tratando de desalojar por una de estas razones, explícalo al juez. Puede que estas defensas impidan el desalojo.

Defensa de la Discriminación

Usted no puede ser desalojado por:

• la raza
• el color
• el sexo
• la orientación sexual
• un impedimento físico o mental
• religión
• origen nacional o linaje
• estar en el programa de asistencia pública social (welfare), o
• ser un padre soltero o una madre soltera, estar embarazada o tener niños

Por favor lea más acerca de esto en la sección de Discriminación.

Nota: Si Usted o alguien en su familia tiene un impedimento físico o mental, normalmente el dueño debe proveer "alojamiento razonable" para ayudarlo a quedarse en la vivienda. Usted puede pedir esta ayuda aún si Usted recibe una notificación de desalojo. Una corte no debe permitir que su dueño le desaloje si el dueño no ha intentado darle un “alojamiento razonable.” Intente conseguir un abogado para ayudarle con esta defensa. Lea más (en Inglés)

Advertencia: El dueño puede tener más de una razón para tratar de desalojarlo a Usted. Aún si Usted tiene una legítima defensa contra una de las quejas de él, el juez puede permitir el desalojo si el dueño tiene otra razón válida del porqué él quiere que Usted se mude de la vivienda.

¿Me daría la corte tiempo adicional para mudarme de la vivienda?

La mayoría de los jueces no creen que la ley les da el poder de permitirle a Usted tiempo adicional cuando no tiene defensa legal. Usted puede intentar negociar con el dueño o su abogado para obtener tiempo adicional. O, si tiene la opción de hablar con un mediador de la corte, Usted puede intentar obtener un acuerdo para recibir tiempo adicional a través de la mediación. Pero, sin que Usted tenga un acuerdo, la corte probablemente no demorar el desalojo.

¿Puedo ser desalojado durante el invierno o si tengo niños?

 

Sí. Las leyes del Estado de Maine permiten al dueño desalojarlo en cualquier época del año y aún si Usted tiene niños. Sin embargo, Usted no puede ser desalojado porque tenga niños. Vea la sección de Discriminación.

NOTA: Si Usted es desalojado, sus hijos todavía tienen el derecho de estar en la escuela. Para más información, pida por nuestro folleto: "Derechos de Estudiantes sin Hogar que Asisten a la Escuela" - en Inglés).

¿Qué pasa si no voy a la audiencia de desalojo en la corte?

Si Usted no va a la audiencia de la corte y el dueño sí va, Usted perderá el caso. Lo más probable será que el juez dicte una "sentencia en rebeldía" contra Usted. Entonces el dueño puede regresar a la corte 7 días más tarde y conseguir un "mandato de posesión."

Si Usted le debe dinero de alquiler o de daños al dueño, él no puede conseguir una orden de la corte para esos propósitos en la audiencia de desalojo. El sólo puede pedir una orden de desalojo. Él puede demandarlo a Usted más tarde, si él lo quiere así, por la cantidad de dinero que Usted le debe.

¿Qué pasará si voy a la corte y pierdo el

Si la corte decide en contra de Usted, y Usted no apela esta decisión, entonces el dueño puede obtener una "orden de posesión" (writ of possession) de la corte 7 días después.

¿Qué es un "mandato de posesión"?

Es un documento que concede la corte para que el dueño ejerza su derecho de tomar de nuevo posesión de la propiedad que le pertenece. El dueño puede pedirle a un suplente del sheriff o a un alguacil que le entregue una copia del "mandato." Usted debe de mudarse del apartamento dentro de 48 horas después que le haya sido entregado el "mandato." Si Usted no se muda del lugar, Usted se convierte en un intruso en la propiedad. El dueño entonces, y solamente entonces, tiene el derecho de buscar ayuda policial para echarlo a Usted de la propiedad por la fuerza (y poner las pertenencias de Usted en un almacén de custodia de mercancías en su nombre).

Puedo apelar el caso?

Sí. Usted puede apelar el caso si cree que la decisión de la Corte no fue correcta.

Hay una fecha límite para presentar una apelación. Toda apelación debe ser presentada antes de que el "mandato" sea emitido (ver más arriba.) Para estar más seguro, haga la apelación con la Corte del Distrito dentro de 6 días en que el juez firmó la orden en contra de Usted. (La fecha final absoluta es 30 días después de la sentencia, si el "mandato" todavía no ha sido emitido.)

En la apelación Usted puede tener un nuevo juicio con un jurado. Para conseguir este tipo de juicio, Usted debe probar a la corte que Usted y el dueño están en desacuerdo sobre los hechos del caso. Si Ustedes están en desacuerdo solamente de lo que significa la ley, la corte de apelaciones solamente revisará el registro de la primera audiencia para ver si el juez hizo algún error legal al decidir el caso.

Esté preparado a pagar el alquiler al dueño o a una cuenta en depósito de la corte mientras la apelación esté pendiente.

Si Usted desea apelar, especialmente si Usted va a pedir por un juicio con jurado, intente contratar los servicios de un abogado. Presentar la apelación podría ser difícil de hacer por su propia cuenta.

septiembre 2011