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La ViviendaComprar casa Comprar casa es una buena manera de hacer crédito mientras se adquiere bienes raíces. En algunos casos, comprar casa puede estar tan al alcance de las personas como alquilar una vivienda. Existen varias razones para preferir ser dueño de una vivienda que alquilarla:
Comprar casa puede ser complicado, pues requiere de la intervención de corredores de bienes raíces (la persona que ayuda a compradores y a vendedores), de bancos, de hipotecas, de hacer, aceptar o rechazar ofertas y contraofertas. Los pasos siguientes harán el proceso de comprar casa lo más fácil posible. Encuentre un corredor de bienes raíces. Un corredor de bienes raíces (o un agente) no se requiere en la compra de una vivienda pero puede ser de gran utilidad. Un corredor o agente de bienes raíces en un especialista en la compra y la venta de bienes raíces que lo puede ayudar a buscar y elegir la casa o vivienda, negociar con el vendedor y discutir las opciones de financiamiento con usted. Lea en la sección Recursos más abajo sobre la Asociación de Corredores o Agentes de Bienes Raíces del estado de Maine. Sepa si reúne los requisitos para obtener un préstamo antes de comprar casa. Es una buena idea saber si reúne los requisitos para obtener un préstamo antes de comprar casa. El proceso de saber si se reúnen los requisitos para comprar casa (llamado en inglés, Pre-qualification) lo realiza el banco para determinar la cantidad de dinero que usted puede tomar prestado para comprar casa. Entre los factores que el banco toma en consideración se incluyen el empleo, el ingreso económico y las deudas que se tengan en el momento. Una vez que el banco le diga la cantidad máxima que usted puede tomar prestado, usted puede darse cuenta de lo que puede afrontar. Una vez que se sepa esta información, el corredor o agente de bienes raíces puede iniciar la búsqueda de viviendas que se ajusten al precio que usted pueda afrontar. Ahorre suficiente dinero para el depósito, el pago inicial y el cierre. Usted va a necesitar suficiente dinero para hacer un depósito. El depósito es un dinero que pone como garantía de seriedad cuando se hace una oferta de compra. También va a necesitar suficiente dinero para el inicial (un porcentaje del costo total de la vivienda que usted acordó pagar como compra de la misma.) El depósito que usted haga formará parte del pago inicial que se requiera. También va a necesitar dinero para pagar los gastos de cierre del contrato. Los gastos de cierre del contrato son para pagar por el proceso de papeleo en la compra de una casa. El financiamiento. Usted no necesita pagar todo el dinero de la compra de una casa de una vez. El corredor o agente de bienes raíces le ayudará a decidir que tipo de financiamiento la conviene. Existen varias formas de financiar la compra de una vivienda. Las hipotecas tradicionales. La mayoría de las personas tiene hipoteca de intereses fijos, lo que quiere decir que la tasa de los intereses seguirá siendo la misma durante todo el período que dure el préstamo. Si la tasa de los intereses está particularmente alta cuando usted esté buscando financiamiento, usted podría desear una hipoteca de intereses ajustables. En este tipo de hipotecas la tasa de intereses cambiaría con tanta frecuencia como dos veces al año dependiendo de varios factores económicos. Para la mayoría de las hipotecas tradicionales se necesita entre el diez y el veinte por ciento como pago inicial del precio total de la vivienda que se compre. Los programas hipotecarios de la agencia HUD (Vivienda y desarrollo urbano.) El gobierno federal ofrece programas hipotecarios para las personas que no tienen suficiente dinero para el pago inicial. Usted puede ponerse en contacto con una agencia de asesoramiento sobre financiamiento HUD para determinar si usted reúne los requisitos de uno de estos programas. Los programas de la Autoridad de Vivienda del Estado de Maine (MSHA.) La MHSA tiene programas para los compradores que estén comprando por primera vez una vivienda si estos tienen ingresos bajos o moderados. Estos programas ofrecen financiamientos con tasa de intereses y pagos iniciales más bajo que los bancos. Hipotecas especiales como estas pueden significar que usted tendría que pagar una tasa de intereses tan baja como el cinco por ciento para cubrir el pago inicial cuando compre una casa. Lea en la sección Recursos, Autoridad de Vivienda del Estado de Maine (MHSA) El crédito. La concesión de crédito y los asuntos de protección al consumidor se tratan en el capítulo 10 de esta guía. El historial de crédito que usted tenga jugará un papel importante en la obtención de una hipoteca. La mejor manera de saber la historia de crédito que usted tiene es solicitando un informe crediticio a una de las Agencias de créditos de las cuales se habla en el capítulo 10 de esta guía. Las condiciones de la propiedad. Acerca de la propiedad que usted desea comprar, hay varias cosas que usted debe saber antes de comprarla. El corredor o agente de bienes raíces debe decirle la verdad acerca de estas cosas si usted le pregunta sobre ellas. Usted debería también contratar a un inspector calificado que lo ayude a determinar si la casa está en óptimas condiciones. Usted debería hacer preguntas relacionadas con los siguientes aspectos:
El acuerdo que usted haga con el dueño del edificio o vivienda puede afectar los derechos de usted. Existen dos tipos de acuerdo: contratos de arrendamiento e inquilinato sin plazo fijo o a voluntad. Los contratos de arrendamiento. Usted puede que firme un acuerdo escrito llamado contrato de arrendamiento. En el contrato de arrendamiento figuran los nombres del dueño y del inquilino, la dirección de la vivienda o apartamento, la duración del contrato de arrendamiento y el día en que el alquiler se vence. La mayoría de los contratos de arrendamiento contienen mucha más información que la que aquí enumeramos. Lea estas "condiciones extras" con cuidado y asegúrese de comprenderlas antes de firmar el contrato. El contrato de arrendamiento expone las reglas sobre las cuales usted y el dueño se han puesto de acuerdo y que deben seguir. Por ejemplo, el contrato de arrendamiento probablemente dice si el dueño puede desalojarlo a usted antes de que el contrato expire, cuáles son las razones que él deberá tener para desalojarlo a usted y qué tipo de notificación él deberá darle a usted. Si el dueño está tratando de desalojarlo a usted, un juez o una jueza leerá el contrato de arrendamiento para decidir el caso. Si en el contrato aparece alguna regla que sea injusta a los intereses de usted, el juez puede que diga que esa regla no se pueda usar en contra suya. Pero, usualmente los derechos de usted dependen de lo que se dice en el contrato de arrendamiento. Si usted tiene un acuerdo escrito que no incluya un "período de validez del contrato de arrendamiento" (una específica cantidad de tiempo del alquiler), entonces usted lo que tiene es un "acuerdo de alquiler", no un contrato de arrendamiento. Nuestro consejo sería el mismo. Lea el acuerdo con cuidado y asegúrese de comprenderlo en todos sus detalles antes de firmarlo! El inquilinato sin plazo fijo o a voluntad. Si usted alquila una vivienda o apartamento sin tener un contrato de arrendamiento, usted se convierte en un "inquilino sin plazo fijo o a voluntad." Las leyes del estado de Maine le da a usted ciertos derechos. Por ejemplo, para desalojarlo a usted, el dueño o casero deberá darle tiempo después de darle una notificación escrita y deberá obtener una orden de la corte si usted no se ha mudado. Lea más acerca de estos en la sección "Desalojos" más abajo. Si usted tiene un contrato de arrendamiento, un acuerdo de alquiler o un inquilinato sin plazo fijo, las siguientes reglas aplican a su caso: Depósito de garantía. El depósito de garantía es el dinero que usted le da al dueño o casero cuando usted se muda en el apartamento o vivienda. El dueño o el casero puede usar ese depósito o dinero para cubrir cualquier mes de alquiler que no se haya pagado o para cubrir algunos daños. A usted puede que no se le permita utilizar el depósito de garantía para cubrir el último mes de alquiler a menos que el dueño o casero esté de acuerdo. Existen límites a lo que el dueño o casero puede cobrar. El dueño o casero no puede hacer que usted ponga un depósito de garantía que sea más de dos meses el alquiler mensual. Si usted vive en un apartamento o vivienda subsidiada, el depósito de garantía debería ser mucho menos. Averigüe con la autoridad de vivienda. Reembolso del depósito de garantía. Si usted está atrasado en el pago de la renta o ha dañado el apartamento o vivienda, el dueño o casero puede que deduzca los costos de esos daños o de esos pagos atrasados del depósito de garantía. Si usted le debe al dueño o casero más de la cantidad del depósito de garantía, él puede que lo demande a usted en la corte. El dueño o casero no puede utilizar el depósito de garantía para cubrir los "daños y deterioros por el uso normal de la vivienda o apartamento." Ejemplos de "daños y deterioros por el uso normal de la vivienda o apartamento" son los siguientes:
El dueño o casero deberá devolver todo el dinero del depósito de garantía o enviarle una carta o correspondencia en donde le diga por qué retiene parte o todo el dinero del depósito de seguridad. Él deberá enviar esta carta a la "última dirección (de usted) que se conozca." Dele al dueño o casero su nueva dirección o asegúrese de que en las oficinas de correos sus correspondencias sean remitidas a su nueva dirección para que así le lleguen las cartas que le envíen. Si usted es un inquilino sin plazo fijo (a voluntad) (que no tiene un contrato de arrendamiento escrito) el dueño o el casero deberá devolverle el depósito de seguridad o enviarle una carta o correspondencia dentro de los 21 días después de que usted se haya mudado y haya devuelto las llaves del apartamento o vivienda. Si usted tiene un contrato de arrendamiento, léalo para saber que dice al respecto. Si no hay nada escrito sobre el asunto en el contrato de arrendamiento o si el contrato de arrendamiento concede más de 30 días, entonces el dueño o casero tiene 30 días para devolver el depósito de seguridad. Por ley, éste es el tiempo límite que se le da al dueño o casero.
La vivienda insegura y en malas condiciones físicas. El dueño o casero tiene el deber de asegurarse de que el apartamento o vivienda que usted va a ocupar es seguro (no peligroso) y en buenas condiciones para ser habitado por el inquilino, usted. Si su vivienda o apartamento es inseguro, existen algunos remedios para esa situación: El deber del dueño o casero: Las leyes del estado de Maine le concede a los inquilinos una "garantía implícita de habitabilidad." Esto significa que el dueño o casero deberá prometer que el apartamento o vivienda es seguro (no peligroso) y que está en buenas condiciones para vivir en él. Ejemplos de las violaciones del dueño o casero:
Paso número uno: Pídale al dueño o casero que arregle el problema. Si él no hace nada, usted puede demandarlo por escrito. Guarde una copia de la carta que le envíe al dueño o casero. Paso número dos. Llame a la casa u oficina del ayuntamiento y pregunte acerca de cualquier código de la vivienda que pueda ser aplicado en su edificio. Si la ciudad donde usted vive tiene un oficial que ejecute las leyes de código de los edificios, usted puede pedirle que examine su vivienda o apartamento y le envíe una carta o correspondencia al dueño o casero en la cual demande el arreglo de los problemas serios. Si la ciudad donde usted vive no tiene un inspector de edificios, pregunte si hay un inspector de salud que examine su casa y se ponga en contacto con el dueño o casero. Todas las ciudades también tienen inspectores locales de instalaciones sanitarias y de cañerías. Paso número tres. Si usted no puede conseguir ayuda local, usted puede que consiga alguna ayuda de una de las agencias estatales que se enumeran a continuación: Peligros del fuego: State Fire Marshall's Office Licensing and Inspection Unit TTY: 287-3659 Problemas del tendido eléctrico: Senior Electrical Inspector 624-8640 Plomería: Examining Board 624-8640 La pintura con plomo. A usted o a sus niños se les puede hacer la prueba del plomo. Pregúntele a la clínica o al médico de su familia acerca de las pruebas del plomo. Si la prueba muestra que su niño o niña tiene un alto grado de plomo, el laboratorio se lo comunica al Programa de Prevención de Envenenamiento con Plomo en la Infancia en Augusta. Ellos puede que inspeccionen su casa gratis y ordenen que el dueño o casero remueva el plomo del apartamento o vivienda. Si usted desea que la pintura en su casa o apartamento sea examinada a ver si tiene plomo, pídale ayuda al dueño o casero o llame al Health and Environmental Testing Laboratory al 287-2727 y pregunte por el Laboratorio para la Prueba del Plomo y del Medio Ambiente. Ellos le dirán cómo hacer para que la pintura de su apartamento o vivienda sea examinada a ver si tiene plomo. Ellos también pueden examinar el lugar y el polvo del lugar donde su niño o niña juega. Esta prueba cuesta cerca de $10.00 dólares. Para más información póngase en contacto con:
Arreglando el problema usted mismo: "Reparaciones y deducciones" Algunas veces si la reparación no es una reparación mayor, usted puede hacer "las reparaciones y deducir los costos de la misma." Usted puede arreglar el problema y luego deducir el costo de la reparación del alquiler o renta del próximo mes. Para averiguar sobre las reglas que aplican, póngase en contacto con una oficina de Pine Tree Legal Assistance. Retención del alquiler o renta. Las leyes del estado de Maine realmente no lo protegen a usted si usted retiene el pago de la renta o alquiler. Usted se expone a que lo desalojen y todavía le pueden hacer pagar la renta o el alquiler que debe hasta el tiempo que viva en esa vivienda o apartamento. Hable con un abogado antes de decidir para el pago del alquiler o renta. Excepción a la regla: Si el apartamento o vivienda se quema o está tan dañado que usted no puede vivir más en él (y no ha sido su culpa que el apartamento esté en esas condiciones), usted no tiene que pagar la renta o el alquiler desde el día que ha tenido que salir del apartamento. Los desalojos Muchas personas están confundidas acerca si el dueño o casero tiene que tener una razón para desalojar al inquilino del apartamento o vivienda. La respuesta depende de si usted es un inquilino sin plazo fijo (a voluntad) o si es un inquilino que tiene un contrato de arrendamiento escrito (lease.) Si usted tiene un contrato de arrendamiento escrito (lease) o vive en una vivienda subsidiada o es propietario de su propia vivienda en un Vecindario de Casas móviles, el dueño o casero probablemente tenga que tener una razón para desalojarlo. Si usted es un inquilino sin plazo fijo o a voluntad (que no tiene contrato de arrendamiento-lease)y no vive en su propia casa en un Vecindario de Casa Móviles, el dueño o casero puede desalojarlo sin dar ninguna razón. Sin embargo, él deberá entregarle una notificación escrita de 30 días. Hay algunas excepciones que se explican más abajo. Notificación previa. En casi todos los casos, el dueño o casero deberá notificarle a usted por escrito antes llevarlo a la corte para conseguir una orden de desalojo. El tipo de notificación que él utilice depende del tipo de inquilinato que usted tenga. Si usted no se muda del apartamento o vivienda al término de la notificación, ¡el dueño o casero deberá ir a la corte para desalojarlo! Si usted no se muda del apartamento o vivienda al final o término del período de tiempo de la notificación, entonces el dueño o casero puede hacer que le entreguen los papeles de la corte y así proseguir con el proceso de desalojo. El caso en la corte se llama "Acceso por la fuerza y toma de posesión" (esto no significa que el dueño o casero pueda entrar a la casa de usted por la fuerza y detenerlo.) Los papeles simplemente dicen que el dueño o casero está tratando de desalojarlo a usted. En ellos se pide que la corte celebre un juicio o audiencia para determinar si usted debe ser desalojado del apartamento o vivienda. Si usted desea pelear el desalojo, usted tiene el derecho de ser escuchado en la corte. El dueño o casero no puede legalmente desalojarlo a usted del apartamento o vivienda sin tener una orden de la corte. He aquí el escenario de lo que podría pasar: Un suplente del sheriff le entrega los papeles de la Corte: una cita y una queja. El casero puede hacer que le entreguen a usted esos papeles en cualquier momento después que finalice el período de la notificación. La cita le dice la fecha, el tiempo y el lugar de la audiencia en la Corte. A usted debe de entregársele los papeles por lo menos 7 días antes de la audiencia en la Corte.
Si usted no va a la audiencia de la corte y el casero sí va, usted perdería el caso. Lo más probable sería que el juez dicte una "sentencia en rebeldía" contra Usted. Entonces el casero puede regresar a la corte 7 días más tarde y conseguir un "mandato de posesión." El dueño o casero lleva ese "mandato" a las oficinas del sheriff, quien a su vez se lo entregaría a usted. Se le daría a usted 48 horas para mudarse del apartamento o vivienda antes de forzarlo a mudarse. Si usted le debe dinero de alquiler o de daños al dueño o casero, él no puede conseguir una orden de la corte para esos propósitos en la audiencia de desalojo. Él sólo puede pedir una orden de desalojo. Él puede demandarlo a usted más tarde, si él lo quiere así, por la cantidad de dinero que usted le debe. El desalojo ilegal. Es ilegal que el casero lo eche a usted a la calle por la fuerza. El dueño o casero debe conseguir una orden de la corte antes de que él lo desaloje a usted del apartamento o vivienda. Si el dueño o casero intenta desconocer esto, cambiando las cerraduras, apoderándose de las cosas de usted, o suspendiendo los servicios del apartamento, él viola la ley. Si usted lo lleva a corte y pide ayuda inmediata, la corte puede parar las acciones del casero y ordenarle a pagarle a usted por lo que usted ha perdido o $250.00, cualquier cantidad que sea mayor, y también por los gastos de la corte. Si usted tiene abogado y usted gana el caso, la corte puede también ordenar que el casero pague los honorarios del abogado. La entrada del casero a la vivienda o apartamento. Si el casero quiere entrar en la vivienda o apartamento para hacer arreglos que no sean de emergencia o para mostrar o inspeccionar el apartamento, él debe entregarle una "notificación con tiempo razonable". Normalmente, esto significa por lo menos 24 horas antes de entrar en la vivienda o apartamento. El casero sólo puede entrar a la vivienda o apartamento en "tiempos razonables". Generalmente, esto significa durante el día o la noche, no en el medio de la noche. Puede haber otros factores que hagan ciertos tiempos "no razonables" para usted. Excepción: Si hay una emergencia, el casero puede entrar después de una notificación previa de corto tiempo o sin notificación. Por ejemplo, las tuberías se rompen de un momento a otro o hay un fuego en el apartamento de usted. Si el casero no sigue estas reglas o si el casero trata de entrar al apartamento sin una buena razón al punto que usted se sienta que ha sido acosado, usted puede entablar una demanda en contra del casero. El juez o la jueza puede ordenar al casero a pagarle a usted por "daños reales" o $100.00, cualquier cantidad de dinero que sea mayor. También el juez o la jueza puede ordenar al casero que no vuelva a entrar al apartamento sin una buena razón y sin notificación. Si usted tiene abogado y usted gana el caso, la corte puede también ordenar al casero a pagar los honorarios del abogado. Si usted no puede contratar los servicios de un abogado y si usted necesita de una protección rápida contra acosamiento repetido y serio, usted puede formular una queja de protección de acosamiento en la Corte del Distrito. Llame a Pine Tree Legal si usted quiere un folleto sobre cómo hacer esta queja. El cambio de cerraduras. Si usted necesita cambiar las cerraduras por alguna razón, usted deberá notificar al casero. También deberá darle una copia de las llaves de la nueva cerradura dentro de 48 horas del cambio de cerradura. El dueño o casero puede que le dé a usted una notificación de desalojo si usted cambia las cerraduras de apartamento o vivienda sin seguir esas reglas. El casero puede cobrarle a usted por cualquier daño que él cause si necesita entrar al apartamento o vivienda en una emergencia y éste está cerrado con llaves. Vivienda subsidiada. Si una autoridad de vivienda u otra agencia paga parte del alquiler, el apartamento o vivienda de usted está "subsidiado" por el gobierno. El alquiler o renta puede ser subsidiado incluso si la vivienda o apartamento pertenece a un casero privado. Esto es lo que se conoce como la "sección 8" o el subsidio con "comprobante." "La vivienda pública" también se subsidia. (Lea la sección Recursos más abajo) Si usted vive en una "vivienda subsidiada", usted debe de tener un contrato de alquiler estándar. Este contrato de alquiler le da más protección que a la mayoría de inquilinos con apartamentos no-subsidiados. Por ejemplo, el contrato de alquiler de usted puede tener la "protección de agravio" que le da a usted el derecho a una audiencia informal, fuera de la corte para presentar una queja contra el casero. El contrato de alquiler estándar probablemente enumera más protecciones contra desalojo que aquellos descritos en esta guía. Puede ser que el casero no lo pueda desalojar a usted a menos que tenga una "buena razón" o a menos que pueda probar que usted ha roto el contrato de alquiler. Usted también tiene derechos bajo la ley federal que quizás no pueda ser explicada en el contrato de alquiler de usted. Diferentes programas de vivienda subsidiada tienen diferentes reglas y diferentes formas de contrato de alquiler. ¡Lea el contrato de alquiler! Si usted no está seguro de los derechos que el contrato de alquiler especifica o si usted está siendo desalojado de una vivienda subsidiada, póngase en contacto con la oficina local de Pine Tree Legal. Vecindario de Casas Móviles Si usted alquila o renta un terreno o una casa en un Vecindario de Casa Móviles, muchas de las reglas descritas más arriba se aplican a su caso, pero algunas reglas no se aplican. Usted puede averiguar más sobre sus derechos en un Vecindario de Casas Móviles, poniéndose en contacto con Pine Tree Legal Assistance o con la oficina del procurador general. Recursos: General: Pine Tree Legal Assistance 88 Federal St. P.O. Box 547 Portland, ME 044112 (207) 774-8211 TTY (207) 828-2308 61 Maine St. Bangor, ME 04401 (207) 942-8241 TTY (207) 942-1060 La oficina en Augusta: (207) 622-4731, TTY (207) 623-7770 La oficina en Presque Isle: (207) 765-4349, TTY (207) 764-2455 La oficina en Machias: (207) 255-8656, TTY (207) 255-6179 La oficina en Lewiston: (207) 784-1558 Agentes de bienes raíces: Maine Association of Realtors 19 Community Dr. Augusta, ME 04330 (207) 622-7501. Discriminación: Maine Human Rights Commission 51 State House Station Augusta, Maine 04333-0051 teléfono: 624-6050 TTY: 624-6064 HUD Fair Housing Office 10 Causeway Street, Room 321 Boston, MA 02222-1092 teléfono: 1-617-994-8300 or llamada gratis: 1-800-827-5005 TTY: 1-617-565-5453 Vivienda subsidiada: Maine State Housing Authority 89 State House Station Augusta, Maine 04330 Llamada gratis: 1-800-452-4668 TTY: 1-800-452-4603 Lista de condado por condado de proyectos de viviendas subsidiadas en el estado de Maine www.mainehousing.org/subshsg.html Los derechos de los inquilinos en el estado de Maine www.ptla.org/cliented/tenants.htm Los derechos del consumidor cuando usted vive en una Casa Móvil. http://www.maine.gov/ag/index.php?r=clg&s=chap15 Vivienda Justa: sus derechos cuando renta o cuando posee una casa. (también disponible en español, somali, árabe y chino) http://www.ptla.org/ptlasite/cliented/fairhousing.htm |
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