¿Puede el dueño
cortar mis servicios, cambiar las llaves a la puerta o desalojarme
de otra forma sin primero ir a la corte?
No. Es iligal que el dueño le desaloje a la fuerza.
Su dueño tiene que primero obtener una orden de la corte antes de desalojarlo.
Si el dueño intenta evitar esto al cambiar las llaves, quitarle
su propiedad, o cortarle cualquier servicio (como luz o agua), él ha
violado la ley. Si Usted lo lleva a la corte y pídale ayuda a la corte
inmediatamente, la corte puede parar el desalojo y ordenarlo pagar sus pérdidas
o $250.00, lo que sea la mayor cantidad, además de sus gastos en la
corte. Si Usted tiene un abogado y Usted gana el caso, la corte también
puede ordenar el dueño a que pague los honorarios del abogado.
Nota: La compañia que le provee con electricidad
tiene que determinar si los inquilinos están viviendo en la vivienda
antes de cortarles los servicios a petición del dueño. Si Usted
está de acuerdo en poner los servicios en su propio nombre, la compañia
no se lo puede cortar.
¿Tiene que tener una rázon
para desalojarme el dueño?
Esto depende de si Usted es un inquilino a voluntad o tiene un contrato de
alquiler (lease) escrito.
Si Usted tiene un contrato de alquiler escrito, el dueño probablemente
tiene que tener una razón para desalojarlo. Esto también aplica como
regla si Usted vive en una viviendo susidiada o si Usted
es dueño de una casa en una colonia de casas móviles.
Si Usted es un inquilino a voluntad (sin un contrato de alquiler), el
dueño puede desalojarlo sin dar ninguna razón. Sin embargo, el dueño
tiene que entregarle una notificación escrita con 7 o 30 días de anticipación.
Hay algunas excepciones a esta regla que serán explicadas más abajo.
¿Tiene el dueño que avisarme antes de
hacer el desalojo?
Sí. El tipo de notificación que él tiene que entregarle depende del tipo
de inquilinato que Usted tenga.
Si Usted tiene un Contrato
de alquiler (lease) escrito:
- El Contrato de alquiler (lease) establece si Usted puede ser desalojado
durante el periodo del contrato, las razones que el dueño debe de
tener, y qué tipo de notificación el dueño debe darle. Lea el contrato
de alquiler (lease) con atención.
- Durante el periodo del contrato, el dueño no puede desalojarlo
a menos que el contrato diga que él puede. Busque "la cláusula de terminación"
en el Contrato. Si no encuentra nada al respecto, el dueño posiblemente
no pueda desalojarlo hasta que el periodo del contrato finalice.
- Si el contrato de alquiler (lease) no dice que automáticamente se renueva
cuando el periodo del contrato finalice, el dueño puede ir a la corte
sin darle a Usted ninguna notificación. Pero, él sólo puede hacer esto durante
los siete días que siguen al periodo del contrato. Por ejemplo, Usted tiene
un contrato de alquiler por un año que finaliza el 28 de febrero 2007. El
dueño puede presentar una queja en la corte entre el primero y el
siete de marzo que pide una orden de desalojo sin darle primero a Usted
una notificación. (Si el alquiler es subsidiado, el contrato de alquiler
(lease) probablemente se renueva automáticamente, así que este párrafo
no se aplica a Usted.)
Si Usted es un inquilino a voluntad (sin Contrato de
alquiler):
El dueño debe entregarle una notificación escrita con 30 o 7 días de anticipación,
o puede combinar las dos notificaciones de una sola vez. Cualquier notificación
tiene que avisarle de su derecho a contestar el desalojo
en la corte. Esto se llama se llama "Notificación para desocupar el lugar"
(Notice to Quit).
Notificación Escrita con 30 Días de
Anticipación
El dueño puede desalojarlo a Usted con una notificación de 30 días
por cualquiera o ninguna razón.
Excepciones: Usted posiblemente
pueda parar el proceso de desalojo si el dueño lo está desalojando
por "venganza" o "discriminación ilegal." Lea
la sección Defensa de la venganza o Defensa
de discriminación.
La notificación no puede terminar el inquilinato antes de la fecha del último
pago del alquiler. Por ejemplo, si Usted ha pagado el alquiler hasta el final
de junio, el periodo de notificación de desalojo no puede finalizar
antes del 30 de junio. También, la notificación tiene que darle
30 días completas. (Ejemplo: una notificación de desalojo para
el 30 de junio tiene que ser entregada a Usted el 31 de mayo a más
tardar.) Si esta notificación no sigue las reglas, Usted puede parar
o suspender el desalojo. Consiga asesoramiento legal.
Notificación
Escrita con 7 Días de Anticipación
Para desalojarlo a Usted con una notificación escrita con 7 días de anticipación,
el dueño debe tener una razón y comunicar esa razón por escrito. La
razón tiene que ser una de las siguientes:
- Usted ha dañado el apartamento seriamente y
no ha arreglado los daños.
- Usted ha sido un "fastidio" para otros inquilinos
o vecinos. (Por ejemplo: Usted inicia pleitos con los vecinos, no les permite
dormir o destruye la propiedad de ellos.)
- Usted ha hecho del apartamento un lugar dónde
no se puede vivir o lo ha hecho inhabitable.
- Usted ha cambiado la llave de la puerta y usted se
ha negado darle al dueño una copia de la llave (Lea
más sobre esta regla.) Usted tiene
el alquiler vencido hace 7 días o más.
Si la razón es que Usted no ha pagado el alquiler, la notificación tiene
que incluir estas dos frases:
"Si Usted paga la cantidad del alquiler
adeudado entre la fecha de esta notificación y antes de su vencimiento, entonces
esta notificación como se aplica al alquiler atrasado es nula."
"Después de que esta notificación se venza,
si Usted paga todo alquiler vencido, todo alquiler que Usted debe en el momento
del pago, y cualquier gasto por presentación y gastos por servicios de trámites
pagados por el dueño antes de la orden del expediente de posesión al
final del proceso de desalojo, entonces sus derechos de inquilino vuelven
a estar en efecto."
Esto quiere decir que Usted puede parar el proceso de desalojo al pagar el
alquiler que debe. Después de 7 días, si Usted no paga lo que debe hasta la
fecha del próximo alquiler, Usted tiene que pagar ambos alquileres para poder
parar el proceso de desalojo. Usted puede todavía parar el proceso de desalojo
si paga todo el alquiler que se debe aún después de que el dueñp lo
lleve a Usted a la corte para conseguir una orden de desalojo. Pero para parar
el proceso de desalojo entonces, Usted tiene que pagar todo el alquiler que
debe y los gastos de corte que el dueño ha incurrido.
Estos gastos son los siguientes:
- gastos de entrega de los papeles de la corte.
- gastos de presentación en la corte
La última oportunidad que Usted tiene de parar el desalojo es justamente antes
de que la Corte ordene el "expediente de posesión." El dueño
puede conseguir este "expediente" 7 días después
de conseguir la orden de la Corte.
¿Tiene que darme la "Notificación para desocupar
el lugar" el dueño o su representante en persona?
Sí. Si Usted es un inquilino a voluntad, la notificación de 7 días o de 30
días debe ser entregada a Usted personalmente. La notificación no tiene que
ser entregada por un policía o el sheriff.
Excepción: el dueño o su representante debe
hacer 3 intentos de buena fe para entregarle personalmente a Usted la notificación.
Si él todavía no puede encontrarlo a Usted después de 3 intentos, él puede
enviársela por correo y dejar una copia en la vivienda de Usted.
¿Qué pasa si alquilo una vivienda o apartamento de
mi jefe en el trabajo?
Si el dueño es también su jefe en el trabajo, él tiene la posibilidad
de ir a la corte para desalojarlo sin entregarle primero una notificación
escrita para que deje el apartamento. Obtenga asistencia legal. El dueño
todavía tiene que ir a la Corte para desalojarlo.
¿Qué pasa si no me mudo del lugar
después de que me hayan entregado una notificación de desalojo?
¡El dueño tiene que ir a la Corte para desalojarlo! Si Usted
no se ha mudado del lugar al final del período de la notificación, entonces
el dueño puede hacer que le entreguen a Usted una notificación
de la Corte. El caso de la corte se llama "Acceso por la Fuerza y Toma
de Posesión" (Forcible Entry and Detainer). (Esto no significa
que el dueño puede entrar en la vivienda por la fuerza o detenerlo
a Usted). Los documentos de la corte dicen que él está tratando de
desalojarlo a Usted y piden a que la Corte haga una audiencia para decidir
si Usted puede ser desalojado. Si Usted quiere pelear el desalojo, Usted
tiene el derecho de ser oído en la corte. Ningún dueño
puede legalmente desalojarlo sin una orden de la corte.
Este es el escenario de lo que
podría pasar:
- Un suplente del sheriff (policía) le entrega los papeles de la
Corte: una citación y una queja. El dueño puede hacer
que le entreguen a Usted esos documentos en cualquier momento después
de que finalice el período de la notificación. La citación le dice
la fecha, la hora, y el lugar de la audiencia en la corte. Usted le tiene
que recibir los papeles por lo menos 7 días antes de la audiencia en la
Corte.
- Busque
asistencia legal inmediatamente.
- Si Usted termina asistiendo
a la audiencia sin un abogado, pida una audiencia grabada.
Envíe una carta a la Corte con anticipación. Su solicitud debe hacerse
por lo menos 24 horas antes de la audiencia. Entonces pida de nuevo una
audiencia grabada cuando llegue a la Corte.
- Esté
a tiempo en la audiencia.
- El juez le puede ordenar a que vayan a "mediación"
antes de ir a la audiencia. (lea mas sobre esto, y otros procedimentos de
la corte en nuestro folleto sobre Desalojos). Si Usted no llega a un acuerdo
durante la mediación, entonces tendrán que proceder a la audiencia
formal.
- En la audiencia de la corte el dueño dirá al juez el tipo
de notificación que le dio a Usted y porqué quiere desalojarlo
a Usted. Entonces Usted tendrá la oportunidad de explicar porqué
Usted no debe ser desalojado. Aquí le ofrecemos algunas defensas
comunes:
Defensa de Falta
de Debida Notificación
El dueño tiene que seguir todas las reglas de notificación. (La mayoría
de las reglas de notificación se explica arriba). Si
Usted piensa que la notificación para desocupar el lugar no cumple con todas
las reglas, explíquele eso al juez. Si el juez determina que el dueño
no cumplió con todas las reglas de notificación, entonces el dueño
pierde la audiencia y tiene que comenzar de nuevo el proceso de desalojo.
Defensa de Malas Condiciones de la
Vivienda
Si el dueño está tratando de desalojarlo porque Usted se ha atrasado
en el pago del alquiler, Usted puede tener la posibilidad de parar el proceso
de desalojo si Usted no pagó por los serios problemas en su apartamento los
cuales el dueño negó arreglar. Esto se llama "defensa de
garantía de habitabilidad" porque el dueño ha roto su promesa
de alquilar una vivienda o apartamento apto para ser habitado sin riesgos
ni peligro a las personas. (Vea la sección Malas
condiciones de la vivienda.)
Si el juez determina que el dueño no ha arreglado
los problemas serios de los cuales Usted le habló, entonces Usted puede
pedirle a la Corte:
- que le permita terminar el contrato de alquiler,
O,
- que se le permita quedarse en la vivienda y pagar un
alquiler reducido hasta que el dueño arregle su vivienda hasta dejarlo
seguro. Si Usted se queda en la vivienda, el juez decidirá también qué cantidad
de dinero del alquiler atrasado Usted debe pagar, a la tasa más baja.
Defensa
de la Venganza
Hay leyes que lo protegen a Usted si el dueño trata de desalojarlo porque
Usted insiste en defender sus derechos. Por ejemplo, si Usted puede demostrar
ante la corte que el dueño está tratando de desalojarlo porque usted:
- se quejó a la municipalidad de violaciones del código municipal,
- le pidió al dueño por escrito que el apartamento necesitaba
reparaciones,
- presentó una queja por discriminación (Fair Housing) al
gobierno, o
- inició o se unió a una asociación de inquilinos,
el juez no debe dejar que el dueño le desaloje.
Advertencia:
si el dueño le convence al juez que él está tratando
de desalojarlo a usted por alguna otra razón válida (como
el daño o perjuicio a otros inquilinos), entonces siempre le pueden
desalojar a usted.
Usted también tiene el derecho de no pagar un aumento ilegal
de alquiler y de no pagar los servicios comunes. (Vea la
sección El Alquiler y Cargos
Calefacción y Servicios en las Áreas Comunes.)
Defensa
de la Discriminación
Usted no puede ser desalojado por:
- la raza
- el color
- el sexo
- la orientación sexual
- un impedimento físico o mental
- religión
- origen nacional o linaje
- estar en el programa de asistencia pública social
(welfare), o
- ser un padre soltero o una
madre soltera, estar embarazada o tener niños
Por favor lea más acerca de esto en la sección de Discriminación.
| Nota: Si
Usted o alguien en su familia tiene un impedimento físico
o mental, normalmente el dueño debe proveer "alojamiento
razonable" para ayudarlo a quedarse en la vivienda. Usted
puede pedir esta ayuda aún si Usted recibe una notificación
de desalojo. Una corte no debe permitir que su dueño le
desaloje si el dueño no ha intentado darle un “alojamiento
razonable.” Intente conseguir un abogado para ayudarle con
esta defensa. Lea
más.
|
Advertencia:
El dueño puede tener más de una razón para tratar de desalojarlo
a Usted. Aún si Usted tiene una legítima defensa contra una de las quejas
de él, el juez puede permitir el desalojo si el dueño tiene otra
razón válida del porqué él quiere que Usted se mude de la vivienda.
¿Me daría la corte tiempo adicional para mudarme de
la vivienda?
Algunas veces. Pídale al juez tiempo adicional si Usted lo necesita. Explíquele
los inconvenientes que Usted afrontará si tiene que mudarse de inmediato.
Si Usted ha buscado un nuevo lugar para vivir pero todavía no ha encontrado
uno, podría ayudar explicar esa situación y tener una lista de todos los lugares
que Usted ha ido en busca de apartamento o vivienda. No existe un derecho
legal para pedir más tiempo, pero el juez puede concederle
tiempo adicional si Usted realmente lo necesita.
¿Puedo ser desalojado durante el invierno o si tengo
niños?
Sí. Las leyes del Estado de Maine permiten al dueño desalojarlo en
cualquier época del año y aún si Usted tiene niños. Sin embargo, Usted no
puede ser desalojado porque tenga niños. Vea la sección de
Discriminación en la página 17.
NOTA: Si Usted es desalojado, sus hijos todavía tienen
el derecho de estar en la escuela. Para más información, pida
por nuestro folleto: "Derechos de Estudiantes sin Hogar que Asisten a
la Escuela").
¿Qué pasa si no voy a la
audiencia de desalojo en la corte?
Si Usted no va a la audiencia de la corte y el
dueño sí va, Usted perderá el caso. Lo más probable será
que el juez dicte una "sentencia en rebeldía" contra Usted.
Entonces el dueño puede regresar a la corte 7 días más tarde y conseguir
un "mandato de posesión."
Si Usted le debe dinero de alquiler o de daños
al dueño, él no puede conseguir una orden de la corte para esos propósitos
en la audiencia de desalojo. El sólo puede pedir una orden de desalojo. Él
puede demandarlo a Usted más tarde, si él lo quiere así, por la cantidad de
dinero que Usted le debe.
¿Qué pasará si voy
a la corte y pierdo el caso?
Si la corte decide en contra de Usted, y Usted no apela esta decisión,
entonces el dueño puede obtener una "orden de posesión"
(writ of possession) de la corte 7 días después.
¿Qué es un "mandato
de posesión"?
Es un documento que concede la corte para que el
dueño ejerza su derecho de tomar de nuevo posesión de la propiedad
que le pertenece. El dueño puede pedirle a un suplente del sheriff
o a un alguacil que le entregue una copia del "mandato." Usted debe
de mudarse del apartamento dentro de 48 horas después que le haya sido entregado
el "mandato." Si Usted no se muda del lugar, Usted se convierte
en un intruso en la propiedad. El dueño entonces, y solamente entonces,
tiene el derecho de buscar ayuda policial para echarlo a Usted de la propiedad
por la fuerza (y poner las pertenencias de Usted en un almacén de custodia
de mercancías en su nombre).
¿Puedo
apelar el caso?
Sí. Usted puede apelar el caso si cree que la decisión
de la Corte no fue correcta.
Hay una fecha límite para presentar una apelación.
Toda apelación debe ser presentada antes de que el "mandato"
sea emitido (ver más arriba.) Para estar más seguro, haga la apelación con
la Corte del Distrito dentro de 6 días en que el juez
firmó la orden en contra de Usted. (La fecha final absoluta es 30 días después
de la sentencia, si el "mandato" todavía no ha sido emitido.)
En la apelación Usted puede tener un nuevo juicio con un jurado. Para conseguir
este tipo de juicio, Usted debe probar a la corte que Usted y el dueño
están en desacuerdo sobre los hechos del caso. Si Ustedes
están en desacuerdo solamente de lo que significa la ley,
la corte de apelaciones solamente revisará el registro de la primera audiencia
para ver si el juez hizo algún error legal al decidir el caso.
Esté preparado a pagar el alquiler al dueño o a una cuenta en depósito
de la corte mientras la apelación esté pendiente.
Si Usted desea apelar, especialmente si Usted va a pedir por un juicio con jurado,
intente contratar los servicios de un abogado. Presentar la apelación
podría ser difícil de hacer por su propia cuenta.
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Agosto, 2010
En ocasiones las leyes cambian. No podemos
garantizar ni prometer que esta información esté al
día o que sea correcta todo el tiempo. Si la fecha citada arriba
no es de éste año, llámenos para averiguar si
hay una versión actualizada.
Proveemos esta información como un servicio público.
Esta información no constituye un consejo legal o jurídico.
Al publicar esta información, no estamos actuando en calidad
de su abogado. Siempre consulte los servicios de un abogado competente,
si Usted puede, antes de tomar acción legal.
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