Êtes-vous à la recherche d’un prêt sur la valeur nette de
la propriété ? Ou bien cherchez-vous à emprunter de l’argent pour acheter
une maison ? Il existe deux sortes de marché : les bons et les mauvais. Si
vous ne voulez pas rester bloqué par un mauvais emprunt, faites attention
à ce qui suit :
- Méfiez-vous des « bonnes affaires » qui vous arrivent par téléphone, par
la poste, par télécopieur ou par l’internet. Le plus souvent, ces offres
trop belles pour être vraies sont des arnaques.
- Méfiez-vous des entrepreneurs de travaux de rénovation qui se chargent
du financement des travaux.
- Si vous nécessitez un emprunt, consultez d’abord votre banque.
- Lisez tous les papiers avant de signer quoi que ce soit ! Il se
peut que le vendeur veuille vous pousser à signer. Ne vous laissez pas impressionner.
Prenez votre temps et obtenez des conseils. Insistez à recevoir les exemplaires
des papiers à l’avance. Prenez votre temps pour les passer en revue. Montrez-les
à un avocat si possible. Se référer aux bureaux de conseil juridique à la
page 5.
Un tel marché déloyal se nomme d’ordinaire “le
prêt abusif.” Voici quelques uns des abus les plus fréquents
contre lesquels se munir.
| Les sept signes de prêts abusifs |
1. Honoraires excessifs
Certaines charges (y compris un frai appelé “points”) se
sont pas comprises dans le taux d’intérêt. Elles sont faciles
à déguiser ou à minimiser. Toutefois, il est obligatoire
d’identifier toutes ces charges sur les documents que vous signez. Informez-vous
au sujet de toutes ces charges ajoutées avant de signer. Si
vous n’êtes pas satisfait des réponses, ne signez rien.
(Les frais des prêts les plus appréciables sont moins de 1%.
Les frais de prêts abusifs vont jusqu’à plus de 5%.)
2. Dédits excessifs de prépaiement
C’est une charge ajoutée à un paiement anticipé
de votre prêt. Évitez ce type de frais. Une amende excessive
vous empêche le prépaiement trop longtemps (plus de trois ans)
ou vous décompte plus de six moins d’intérêt dans
le cas d’un prépaiement. Cela rend difficile le paiement anticipé
de vos prêts. Sur le marché de premier ordre (d’où
s’obtiennent les meilleurs prêts), seuls 2% des prêts résidentiels
comportent des amendes de prépaiement de toute durée.
3. Commissions occultes aux courtiers (primes d’étalement
des rendements)
Le “courtier” est la personne qui vous vend le prêt hypothécaire ;
le “prêteur” est la banque ou toute autre organisme financier
qui vous prête l’argent et les services sur votre emprunt. Lorsque
vous recevez un taux d’intérêt élevé, le prêteur
offre souvent une “prime d’étalement des rendements "
au courtier—un pot de vin en remerciement du taux élevé
qu’il vous a vendu. Informez-vous pour savoir si le courtier reçoit
ce type de commission occulte. La loi prévoit le dévoilement
de ce genre d’information sur les documents d’emprunt. Faites attention
: Il est possible que cette information soit cachée ou exprimée
de façon détournée.
4. Refinancement fréquent des prêts accordés
Si vous refinancez, veillez à ce que vous receviez un véritable
bénéfice de votre emprunt. Le “refinancement” a lieu
lorsque le prêteur gagne de l’argent en vous convaincant à
souscrire un nouvel emprunt tandis que vous vous enfoncez dans les dettes.
Cela, parce que chaque fois que vous refinancez, vous payez de nouvelles charges
et de nouveaux frais. Le “refinancement” est capable d’épuiser
tous les capitaux propres dont vous disposez sur votre propriété
et d’augmenter vos paiements mensuels.
5. Services inutiles
Un prêteur risque de vous convaincre de souscrire des assurances supplémentaires
et d’autres services attachés à l’emprunt. N’achetez
pas les suppléments dont vous n’avez pas besoin.
6. Arbitration obligatoire
Certains contrats d’emprunt exigent une “arbitration obligatoire,”
ce qui signifie que vous n’avez pas le droit de faire un procès
au prêteur si vous découvrez que celui-ci a abusé frauduleusement
de vous. Attention : cette clause peut limiter sévèrement
vos recours légaux ultérieurement s’il s’avère
que votre contrat est illégal.
7. Braquage et ciblage
Un prêteur abusif risque de vous braquer afin de vous convaincre à
souscrire à un “emprunt hypothécaire surestimé,”
bien que vous qualifiez pour un meilleur prêt. Ces prêts sont
plus chers et risquent de comporter des pénalités injustes et
d’autres déloyautés. Les prêteurs ont le talent de
vous convaincre de la qualité supérieure du marché qu’ils
vous offrent. Il se peut qu’un prêteur vous annonçant que
vous avez un mauvais passif d’emprunt exagère ou mente. Selon
certains organismes de confiance, plus de la moitié des emprunteurs
détenteurs de prêts hypothécaires de second rang aurait
pu se qualifier pour des emprunts comportant de meilleures conditions ;
il se peut que vous soyez l’un de ces emprunteurs.
Demandez au prêteur de vous donner votre “notation de crédit.”
Cette “notation” est basée sur votre passif de solvabilité
et sur d’autres facteurs. Selon l’Association nationales des courtiers
immobiliers, si votre notation est d’au moins 650, vous devez normalement
vous qualifier pour les meilleures conditions d’emprunt.
Il vous est aussi possible d’obtenir votre notation de crédit
en ligne. Moyennant un coût de 5 dollars, vous pouvez avoir accès
à votre notation de crédit, ainsi qu’un rapport annuel
gratuit de crédit auprès de
AnnualCreditReport.com
. Si vous décidez d’utiliser l’Internet, méfiez-vous
des offres de crédit provenant des fenêtres-pub comportant des
offres de crédit. Ce qui vous intéresse, c’est de savoir
votre notation de crédit—non d’être englouti sous d’autres
offres non sollicitées. Vous pouvez aussi soumettre des demandes de
rapport de crédit par la poste ; obtenez les formulaires auprès
de Maine OCCR.
Enfin, renseignez-vous quant au taux d’intérêt d’hypothèque
qui s’applique à votre région—le taux proposé
par les banques. Si vous payez plus, renseignez-vous ou cherchez un autre
prêteur. Un seul numéro de pourcentage peut augmenter votre somme
de remboursement de plusieurs milliers de dollars.
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Exemple
La banque locale demande 4% d’intérêt (TIA)
pour les emprunts résidentiels. Mme. Jones, une veuve de 55 ans,
envisage de solliciter un emprunt pour lui permettre de financer un
nouveau toit et des travaux de rénovation de la salle de bains.
Entre temps, elle reçoit un appel de la part de l’agence
d’emprunt Filou. Ils semblent plutôt sympathiques et s’offrent
à lui rendre visite à son domicile pour discuter. Ils
arrivent à la convaincre d’effectuer d’autres améliorations
résidentielles supplémentaires. Elle hypothèque
sa maison auprès de leur agence et emprunte 50.000 de dollars
à 5% TIA. Sur une période de 30 ans, elle devra
10.000 dollars de plus en intérêt que ce qu’elle
aurait dû rembourser à une banque locale à leur
taux de 4%.
|
| Il y a beaucoup de paperasse. Où
trouver les renseignements essentiels dont j’ai besoin ? |
Obtenez tous les exemplaires de tous les documents. Étudiez-les à
l’avance avant de conclure le marché.
Voici quelques-uns des documents cruciaux que vous devez réviser et
comprendre :
Information sur la Loi de protection du capital résidentiel et
de la propriété résidentielle (Home Ownership and Equity
Protection Act, ou HOEPA)
Le prêteur doit divulguer cette information dans le cas où
vous devez payer un taux d’intérêt ou des honoraires particulièrement
élevés. Ceci est une indication d’un marché abusif.
Obtenez les conseils juridiques avant de signer!
Déclaration d’accord HUD-1
Celle-ci identifie toutes les dépenses auxquelles vous aurez à
faire face. Mettez en doute les frais qui vous semblent trop élevées
et les services dont vous n’avez vraisemblablement pas besoin. Veillez
à tous bien les comprendre.
Information sur la Loi vérité de prêt (Truth-in-Lending
Act, TILA)
Celle-ci vous informe du taux d’intérêt (TIA, ou taux
de pourcentage annuel) que vous aurez à payer. Ceci vous indique
aussi la somme totale que vous aurez à payer au fil du temps.
Document d’emprunt hypothécaire
Celui-ci établit toutes les conditions de votre accord d’emprunt
hypothécaire, comme par exemple l’ “amende de prépaiement”
ou la clause d’ “arbitration obligatoire”. (Voir les “Sept
Signes” ci-dessus.)
Estimation de bonne foi
Celui-ci explique les coûts d’ensemble que le courtier vous a
assurés. Veillez à ce que les documents que vous signez ultérieurement
comportent les chiffres de l’estimation. Dans le cas contraire, il
est vraisemblable que vous soyez la victime de l’escroquerie “de
vente à deux temps”.
Annonce d’annulation
Celle-ci vous informe de votre droit à annuler le prêt sur
le capital résidentiel ou sur le refinancement sur un délai
de 3 jours. (Plus de renseignements) Tout avocat
auquel vous faites appel aura besoin de voir tous vos documents, en particulier
ceux qui sont indiqués ci-dessus.
Avec la montée des prix immobiliers, de plus en plus de prêteurs
vendent des “prêts hypothécaires spécialisés.”
Ces marchés d’emprunt créatif permettent aux emprunteurs
d’obtenir des paiements mensuels plus bas. Ils posent toutefois certains
risques. Voici quelques uns de ces risques dont vous devez être conscient.
- Paiements gonflés. Vous faites des paiements mensuels relativement
peu élevés pendant quelques années, suivis par un paiement
très élevé.
- Prêts sur l’intérêt uniquement. Vous faites
des paiements uniquement sur l’intérêt pendant quelques
années. Puis vos paiements augmentent considérablement lorsque
vous commencez à payer le capital.
- Emprunt hypothécaire de 40 ans. Celui-ci produit des paiements
mensuels moins élevés mais vous finissez par payer beaucoup
plus au fil du temps à cause des intérêts accrus. Comparez
les conditions à long terme et à court terme pour voir quelle
sera la somme économisée.
|
Exemple
L’agence d’emprunt Filou arrive à convaincre un jeune ménage,
les Brown, à souscrire un emprunt hypothécaire de 40 ans pour
acheter une maison mobile au lieu d’un emprunt hypothécaire normal
de 40 ans. Si le couple Brown emprunte 50.000 dollars à un taux
d’intérêt annuel (TIA) de 5%, cela diminuera leurs paiements
de $27 tous les mois. Toutefois, sur l’ensemble d’un emprunt de
40 ans, ils auront à payer 66.000 dollars d’intérêt
au lieu des 46.000 dollars d’intérêt qu’ils
auraient dû débourser à la banque locale pour un emprunt
sur 30 ans. Ceci représente 20.000 dollars en plus !
|
Bien que ces genres d’ “emprunts hypothécaires spécialisés,”
et autres puissent permettre à certains emprunteurs dans certaines
situations, méfiez-vous ! Vous regretteriez d’avoir à
perdre. Pourquoi dépenser une grosse somme d’argent pour une maison
que vous risquez de perdre éventuellement ? Vaut-il la peine de mettre
en risque votre maison même si un marché facile et rapide vous
tente ? Enfin, demandez-vous s’il ne vous est pas possible de trouver
une meilleure affaire moins risquée et moins coûteuse au fil
du temps.
| Est-ce une bonne idée de “consolider”
ma dette, telle qu’une dette de carte de crédit, avec un
emprunt immobilier? |
Probablement pas. Les sociétés de carte de crédit, ainsi
que nombres d’autres prêteurs, sont des “créditeurs
chirographaires.” Cela veut dire qu’ils ne peuvent pas automatiquement
vous saisir la maison si vous tardez à effectuer les paiements. Et
si vous vous enfoncez trop dans les dettes, de faire faillite peut vous permettre
de vous alléger de votre “dette chirographaire.” En revanche,
lorsque vous hypothéquez votre maison pour garantir une dette, le prêteur
peut saisir l’immeuble hypothéqué si vous avez du retard
sur le paiement ou si vous rompez le contrat. Donc, ce n’est normalement
pas une bonne idée d’emprunter de l’argent sur votre maison
quand cela n’est pas nécessaire.
| Avez-vous des hésitations suite à
la signature d’un emprunt sur la propriété ou d’un
accord de refinancement? |
Ne perdez pas une minute. Vous avez 3 jours pour annuler un marché.
Mieux vaut obtenir des conseils juridiques avant de signer. Mais si vous vous
rendez très vite compte que vous n’auriez pas dû signer,
si vous avez des doutes quant au marché, obtenez aussitôt
l’aide juridique. Votre droit absolu d’annuler se termine au
bout de 3 jours.
Lorsque vous concluez un emprunt hypothécaire ou un prêt de
refinancement, le prêteur doit vous remettre 2 exemplaires de l’Annonce
d’annulation. Envoyez ce formulaire au prêteur afin d’annuler
le marché. Vous devez l’envoyer durant la période des 3
jours ; il n’est pas nécessaire que le prêteur le reçoive
dans ces 3 jours. Ce droit ne s’applique pas lorsque vous achetez une
maison.
| Les points essentiels : tour d’horizon |
- Ne vous jetez pas sur le premier emprunt qui se présente. Renseignez-vous
auprès de plusieurs organismes.
- Posez des questions.
- Si vous ne comprenez pas les conditions de l’emprunt, consultez un
avocat ou une personne de confiance qui vous aide à examiner les
documents.
- Méfiez-vous des publicités qui promettent "Mauvais
Crédit? Pas de problèmes !" Si l’offre parait trop
bonne pour être vraie, c’est sûrement qu’elle l’est.
- Ne vous laissez pas influencer par les tactiques agressives de vente et
ne vous jetez pas sur un marché trop bon sans prendre le temps de
tout vérifier au préalable.
- Souvenez-vous qu’un paiement mensuel peu onéreux n’est
pas toujours une bonne affaire. Envisagez le coût total de
l’emprunt.
- Faites attention aux promesses de refinancement de votre emprunt à
un meilleur taux à venir.
- Ne jamais signer un document en blanc ou tout autre document que le prêteur
promet de remplir plus tard.
| Vous avez des questions ? Points d’assistance
: |
